Casa Vigolo, cucina e soggiorno dopo la ristrutturazione

Servizio · Acquisto e ristrutturazione

Stai comprando casa da ristrutturare. Ti diciamo quanto costa finita, prima che tu firmi.

Sopralluogo tecnico prima della proposta d’acquisto: conformità urbanistica e catastale, fattibilità delle opere e budget dei lavori con una banda dichiarata. Poi progetto, pratiche, cantiere e consegna chiavi in mano con un solo interlocutore. Non siamo un’agenzia immobiliare: non vendiamo l’immobile e non abbiamo interesse a farti comprare.

Richiedi il sopralluogo pre-acquisto Vedi come funziona

Sopralluogo gratuito Budget entro 7 giorni Nessuna provvigione sull’immobile Direzione lavori interna

Perché serve

Quello che non sai quando fai la proposta d’acquisto.

Chi compra un immobile da ristrutturare decide il prezzo più alto della sua vita conoscendo solo metà del numero. La metà che manca — i lavori — la scopre dopo il rogito, quando non è più trattabile.

Problema 01

Il costo dei lavori è un’ipotesi

Un prezzo al metro quadro sentito da un amico, moltiplicato per la superficie. Sulla ristrutturazione vera lo scostamento fra quella cifra e il consuntivo è regolarmente a due cifre.

Come lo risolviamo: sopralluogo tecnico prima della proposta e budget scritto, diviso in opere, impianti e forniture, con la banda di incertezza dichiarata.

Problema 02

Chi ti vende la casa stima anche i lavori

Chi ha una provvigione sulla compravendita ha un interesse strutturale a farti sembrare i lavori più leggeri di quanto siano. Non è malafede: è il modo in cui è costruito il suo incentivo.

Come lo risolviamo: non intermediamo compravendite e non percepiamo provvigioni sull’immobile. Guadagniamo sui lavori, e i lavori li quotiamo con il nostro prezziario di cantiere.

Problema 03

Le difformità emergono troppo tardi

Planimetria catastale non aggiornata, opere eseguite senza titolo, distribuzione diversa da quella depositata. Sono cose che bloccano un mutuo, un rogito o la CILA, e che si pagano sempre.

Come lo risolviamo: verifica di conformità urbanistica e catastale in fase di sopralluogo, con la stima del costo della regolarizzazione se serve.

Prima del compromesso

Quattro cose che ti mettiamo in mano prima che tu firmi qualcosa.

Tutto quello che segue avviene mentre l’immobile non è ancora tuo, quando il prezzo è ancora una variabile.

01 · Conformità urbanistica e catastale

Confronto fra stato di fatto, planimetria catastale e ultimo titolo edilizio
Segnalazione delle difformità e di quali bloccherebbero il rogito o il mutuo
Stima del costo e dei tempi della regolarizzazione, se possibile

02 · Fattibilità tecnica dell’intervento

Cosa si può demolire e cosa no: portanti, solai, vincoli strutturali
Impianti, scarichi, canne fumarie, regolamento condominiale
Quali dei tuoi desideri sull’immobile sono realizzabili e quali no

03 · Budget dei lavori con banda dichiarata

Importo diviso in opere edili, impianti, serramenti e forniture
Banda di incertezza ±15%, dichiarata e motivata voce per voce
Due o tre livelli di finitura, per capire dove si può rientrare

04 · Quadro economico dell’operazione

Immobile, imposte, lavori, spese tecniche e IVA in un solo numero
Detrazioni fiscali applicabili e recupero effettivo nei dieci anni
Previsionale dei pagamenti: quanto esce di cassa e quando

Il budget non serve solo a te per decidere: serve a trattare. Un immobile che richiede 90.000 € di lavori non può essere pagato come uno già ristrutturato, e un numero tecnico scritto vale in trattativa molto più di un’impressione.

Il percorso

Dal primo sopralluogo alle chiavi.

Sei fasi. Le prime due avvengono prima che tu compri, e sono quelle che decidono se l’operazione ha senso. Le altre quattro sono il nostro lavoro di sempre: progetto, autorizzazioni, cantiere, consegna.

Il metodo in dettaglio →

1 · Sopralluogo pre-acquisto

Rilievo speditivo, verifica di conformità, fattibilità strutturale e impiantistica. Veniamo con te a vedere l’immobile, anche in seconda visita con l’agenzia.

entro 48 ore dalla richiesta · gratuito

2 · Budget e quadro economico

Budget dei lavori con banda dichiarata, quadro economico completo dell’operazione e previsionale dei pagamenti.

entro 7 giorni · gratuito

3 · Proposta e compromesso

La trattativa la conduci tu, o la tua agenzia. Noi restiamo fuori: il nostro ruolo è darti il numero tecnico, non convincerti a comprare.

restiamo a disposizione per i chiarimenti tecnici

4 · Progetto, capitolato e prezzo a corpo

Rilievo di dettaglio, layout, capitolato delle finiture, computo metrico voce per voce e cronoprogramma. Il budget diventa un prezzo contrattuale.

tra compromesso e rogito, così il cantiere apre subito dopo

5 · Titolo edilizio e cantiere

CILA o SCIA redatta e presentata da noi, direzione lavori interna, avanzamenti settimanali documentati con foto, un solo referente tecnico.

secondo cronoprogramma contrattuale

6 · Consegna chiavi in mano

Verifica finale con checklist condivisa, fascicolo tecnico, dichiarazioni di conformità degli impianti, assistenza post-consegna.

garanzia da definire

La parte difficile

Come teniamo fermo il prezzo, in concreto.

“Prezzo garantito” senza un meccanismo scritto dietro è uno slogan. Questi sono i quattro strumenti contrattuali che lo rendono vero, e li trovi allegati al contratto.

Capitolato chiuso

Il prezzo a corpo è agganciato a un capitolato con marche, modelli e quantità. Ciò che resta fuori è scritto in un elenco a parte, non lasciato all’interpretazione.

Fondo imprevisti esposto

Una quota del 8% è indicata separatamente per le opere non prevedibili al sopralluogo. Se non viene utilizzata non la paghi: non è margine nascosto.

Listino varianti allegato

I prezzi unitari delle lavorazioni più richieste sono allegati al contratto. Se cambi idea in corso d’opera sai quanto costa prima di deciderlo, non dopo.

Cronoprogramma con penale

La data di consegna è contrattuale, con penale per il ritardo a noi imputabile. Una data senza penale è un auspicio.

I prezzi che usiamo non sono stime a metro quadro: nascono dai consuntivi dei nostri cantieri di ristrutturazione, confrontati voce per voce fra preventivato e speso. È lo stesso sistema di controllo con cui governiamo le commesse di sviluppo del gruppo.

Il previsionale

Il quadro economico che ti consegniamo.

Una pagina sola, con dentro tutto quello che uscirà dal tuo conto corrente. Gli importi qui sotto sono segnaposto: quelli veri arrivano dopo il sopralluogo.

Voce	Come la determiniamo	Esempio — appartamento 90 mq
Prezzo dell’immobile	Lo decidi tu in trattativa	—
Imposte e oneri di acquisto	Registro o IVA, notaio, eventuale istruttoria mutuo	—
Lavori a corpo	Computo metrico su capitolato, prezzi da consuntivo	—
Forniture e finiture a scelta	Budget dedicato, con listino e alternative	—
Spese tecniche e titolo edilizio	Progetto, pratiche, direzione lavori, sicurezza	—
Fondo imprevisti	Quota esposta, restituita se non utilizzata	—
Costo totale della casa finita	La somma che nessuno ti mette per iscritto prima del rogito	—
Detrazione fiscale recuperabile	Aliquota applicabile, in dieci quote annuali	—
Esborso netto nei dieci anni	Il numero su cui decidere davvero	—

Detrazioni. Nel 2026 la detrazione per il recupero edilizio è al 50% sull’abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, con un limite di spesa di 96.000 € per unità e recupero in dieci quote annuali; dal 2027 le aliquote sono previste in riduzione al 36% e al 30%. In fase di preventivo indichiamo quali agevolazioni si applicano al tuo caso e quale documentazione serve; la verifica definitiva resta del tuo commercialista. Aggiornato a settembre 2026

Quando esce la cassa.

Momento	Quota	A fronte di
Alla firma del contratto di appalto	—%	Progetto esecutivo, capitolato e cronoprogramma consegnati
Stati di avanzamento	—%	Lavorazioni eseguite e contabilizzate, verificate dalla direzione lavori
Alla consegna	—%	Verifica finale con checklist e fascicolo tecnico

Gli stati di avanzamento si pagano su lavorazioni già eseguite e misurate, mai su percentuali di tempo trascorso.

Per chi vende e per chi fa vendere

Non siamo un’agenzia immobiliare. È il motivo per cui il nostro numero è credibile.

Non intermediamo compravendite e non percepiamo provvigioni sull’immobile: l’attività di mediazione è riservata agli agenti iscritti, e noi facciamo un altro mestiere. Lavoriamo volentieri accanto all’agenzia che ti sta seguendo: una valutazione tecnica scritta accorcia i tempi di chiusura invece di allungarli, perché toglie dal tavolo l’incognita che blocca la decisione.

Sei un’agenzia? Parliamone

Domande frequenti

Quello che ci chiedono prima di comprare.

Il sopralluogo pre-acquisto è davvero gratuito?

Sì: sopralluogo e budget preliminare sono gratuiti e senza impegno. Chiediamo solo che si tratti di un immobile su cui stai valutando concretamente una proposta. Non facciamo valutazioni al telefono né stime su annunci: senza vedere l’immobile qualunque numero sarebbe inventato.

Il budget che mi date prima dell’acquisto è vincolante?

No, ed è onesto dirlo: su un immobile non ancora tuo non possiamo fare saggi né demolizioni esplorative. Per questo il budget ha una banda di incertezza dichiarata e motivata. Diventa un prezzo a corpo vincolante dopo il rilievo di dettaglio e la definizione del capitolato, prima del rogito.

Posso usare il vostro budget per trattare il prezzo?

È uno dei motivi per cui il servizio esiste. Una valutazione tecnica scritta è l’argomento più solido che puoi portare a un venditore, molto più di un’impressione sullo stato dell’immobile.

Lavorate anche con la mia agenzia immobiliare?

Sì, e volentieri. Non siamo concorrenti: non intermediamo e non prendiamo provvigioni sulla compravendita. Con l’agenzia concordiamo la seconda visita tecnica e le tempistiche, senza interferire nella trattativa.

E se dopo la demolizione emerge qualcosa che non si poteva vedere?

È la ragione per cui il fondo imprevisti è esposto in preventivo invece di essere nascosto nel prezzo. Le opere non prevedibili al sopralluogo vengono quotate e sottoposte alla tua approvazione prima di essere eseguite. Se il fondo non viene utilizzato, non lo paghi.

Quanto tempo passa tra il rogito e le chiavi?

Dipende dal taglio e dal tipo di intervento, e la durata è scritta nel cronoprogramma allegato al contratto. Il punto è un altro: progetto, capitolato e titolo edilizio li prepariamo tra compromesso e rogito, così il cantiere apre nei giorni successivi all’atto invece che due mesi dopo.

Quali detrazioni fiscali posso usare?

Nel 2026 la detrazione per il recupero edilizio è al 50% per l’abitazione principale e al 36% per gli altri immobili, su un massimo di 96.000 € per unità e in dieci quote annuali; dal 2027 è prevista in riduzione. Ci sono poi il bonus mobili e, nei casi che lo consentono, gli interventi di efficientamento. Indichiamo in preventivo quali si applicano e quale documentazione serve.

E se poi decido di non comprare quell’immobile?

Non succede nulla: il sopralluogo è gratuito e non c’è alcun vincolo. Capita spesso che ci si veda su due o tre immobili prima che il cliente scelga, e a volte il risultato del nostro lavoro è proprio consigliare di lasciar perdere quello che stava per comprare.

Hai trovato la casa. Vediamola insieme prima che tu firmi.

Compila i campi qui a fianco: entro 24 ore lavorative ti richiama un tecnico del gruppo, non un commerciale.

Sopralluogo pre-acquisto gratuito e senza impegno
Budget dei lavori e quadro economico entro 7 giorni
Nessuna provvigione sulla compravendita: non vendiamo immobili
Se ci mandi annuncio e planimetria, arriviamo già preparati